Podatki od wynajmu nieruchomości w UE. Jak rozliczać przychody z wynajmu nieruchomości w Szwecji i innych krajach?

Podatki od wynajmu nieruchomości w UE mogą się znacznie różnić zależnie od kraju. Masz dom lub mieszkanie w Szwecji, lub w innym państwie członkowskim? Musisz zatem wiedzieć, jakie są Twoje obowiązki i jak uniknąć podwójnego opodatkowania. Sprawdź, jak poprawnie rozliczyć przychody z wynajmu nieruchomości.

Podatki od wynajmu nieruchomości w UE

Polscy rezydenci podatkowi podlegają opodatkowaniu od całości swoich dochodów, niezależnie od miejsca ich uzyskania. To oznacza, że nawet jeśli wynajmujesz nieruchomość w innym kraju Unii Europejskiej, masz obowiązek rozliczenia tego dochodu również w Polsce.

Jednak zasada ta nie oznacza automatycznie podwójnego opodatkowania. W większości przypadków kraje członkowskie UE mają podpisane umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Te akty prawne określają, w jakim kraju i w jaki sposób dochody z wynajmu nieruchomości powinny być opodatkowane.

Opodatkowanie najmu prywatnego

W Polsce obowiązuje zasada, że przychody z najmu prywatnego muszą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym. To oznacza, że podatnicy nie mają możliwości wyboru innej formy, takiej jak np. skala podatkowa.

Podatek ryczałtowy od przychodów z najmu prywatnego wynosi:

• 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Jest płacony od przychodu, co oznacza, że podatnik nie może odliczyć od niego kosztów uzyskania, takich jak odsetki od kredytu hipotecznego, koszty remontu czy ubezpieczenia nieruchomości.

Opodatkowanie wynajmu nieruchomości w Szwecji

W Szwecji obowiązuje podatek od nieruchomości, który dla mieszkań wynajmowanych wynosi 0,3% ich wartości. W przypadku nieruchomości komercyjnych dodatkowo obowiązują opłata skarbowa (4,25%) oraz opodatkowanie transakcji hipotecznych (2%).

Osoby, które osiągają zyski z wynajmu nieruchomości, muszą zapłacić podatek od tego dochodu. Stawka podatku wynosi 30% od nadwyżki dochodu, jednak istnieje możliwość odliczenia 40 000 SEK oraz 20% zysku z wynajmu z pewnymi ograniczeniami.

Jak wygląda dochód z wynajmu w Szwecji?

Dochód z wynajmu nieruchomości w Szwecji podlega opodatkowaniu, niezależnie od tego, czy właściciel jest rezydentem podatkowym tego kraju, czy nie. Zasady różnią się jednak zależnie od tego, czy wynajem jest traktowany jako prywatny, czy jako działalność gospodarcza.

Dla osób fizycznych, które wynajmują prywatną nieruchomość, dochód z wynajmu jest częścią ich rocznego dochodu. W efekcie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Istnieje jednak możliwość skorzystania z odliczeń. Są to:

• odliczenie ogólne – w 2024 roku wynosi 40 000 SEK na nieruchomość,
• odliczenie procentowe – można dodatkowo odliczyć 20% dochodu z wynajmu.

Odliczenia te nie mogą przekroczyć całkowitego dochodu z wynajmu. Nadwyżka dochodu po odliczeniach jest opodatkowana według progresywnej skali podatkowej.

Jeśli wynajem nieruchomości jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, dochód z wynajmu jest wliczany w zarobki firmy i podlega podatkowi CIT według stawki 20,6%. W takim przypadku możliwe jest również odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Najem prywatny nieruchomości za granicą a podwójne opodatkowanie

Podwójne opodatkowanie to sytuacja, w której dochód z tego samego źródła musi być rozliczany z fiskusem w dwóch różnych krajach. W kontekście najmu prywatnego zarobki z wynajmu mogą być opodatkowane zarówno w kraju, w którym znajduje się nieruchomość, jak i w Polsce (jeśli wynajmujący jest polskim rezydentem podatkowym).

By uniknąć lub zminimalizować podwójne opodatkowanie Polska zawarła stosowne umowy (dokładnie: Konwencje w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz zapobiegania oszustwom podatkowym i uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku) z wieloma krajami, w tym z większością państw członkowskich UE. Określają one, które państwo ma prawo do opodatkowania dochodów z najmu oraz jakie metody unikania podwójnego opodatkowania będą stosowane.

Jak uniknąć podwójnego opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości w Szwecji i innych krajach UE?

W przypadku najmu prywatnego nieruchomości za granicą wspomniana umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a krajem położenia nieruchomości najczęściej przewiduje zastosowanie metody wyłączenia z progresją. Odnosi się to również do wynajmu w Szwecji. Oznacza to, że dochód z najmu uzyskany za granicą jest wyłączany z podstawy opodatkowania w Polsce, ale uwzględnia się go przy ustalaniu stawki podatku od pozostałych dochodów.

Aby skorzystać z ulg podatkowych wynikających z konwencji, właściciele nieruchomości muszą przedłożyć odpowiednią dokumentację. Podstawą jest certyfikat rezydencji podatkowej, który potwierdza ich status w Polsce lub innym kraju UE. Warto również prowadzić szczegółową dokumentację dotyczącą dochodów z wynajmu oraz opłat wniesionych do urzędu skarbowego.

Co jeszcze warto wiedzieć? W przypadku gdy umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje zastosowanie metody kredytu podatkowego (odliczenia proporcjonalnego), podatek zapłacony za granicą od dochodu z najmu nieruchomości może zostać odliczony od podatku należnego w Polsce. W metodzie kredytu podatkowego należy najpierw obliczyć podatek od całości dochodów, krajowych i zagranicznych zgodnie z polskimi przepisami. Następnie odejmuje się od niego kwotę podatku zapłaconego za granicą od dochodu z najmu nieruchomości. Odliczenie to jest jednak ograniczone do wysokości podatku, który przypadałby na dochód zagraniczny, gdyby był on opodatkowany wyłącznie w Polsce.

Metoda kredytu podatkowego może być stosowana tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta między Polską a danym krajem. Nie jest ona dostępna we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Obecnie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską, które przewidują zastosowanie metody kredytu podatkowego w odniesieniu do dochodów z nieruchomości, obowiązują m.in. z Norwegią, Belgią, Danią i Portugalią. W przypadku Szwecji zastosowanie ma tylko metoda wyłączenia z progresją.

Przychody krajowe i zagraniczne a zeznanie PIT-28

Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego, szczególnie gdy nieruchomość znajduje się za granicą, może być skomplikowane. To trudne zwłaszcza dla obcokrajowców, którzy często nie są świadomi obowiązków związanych z wpłatą zaliczek na podatek dochodowy czy koniecznością złożenia dodatkowego zeznania rocznego PIT-28.

Sposób opodatkowania w Polsce przychodów z najmu nieruchomości położonej za granicą zależy od kilku istotnych czynników, czyli od:

• statusu rezydenta podatkowego – tego, czy podatnik jest polskim rezydentem podatkowym, czyli przebywał w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym lub ma w Polsce ośrodek interesów życiowych;
• umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania – tego, czy Polska ma podpisany taki dokument z krajem, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość;
• metody unikania podwójnego opodatkowania – jeśli istnieje, trzeba określić, jaką metodę unikania podwójnego opodatkowania przewiduje. W przypadku braku umowy zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF), stosuje się metodę proporcjonalnego odliczenia.

Powyższe kwestie mają bezpośredni wpływ na sposób rozliczenia dochodów z najmu. W niektórych przypadkach przychody zagraniczne mogą być wyłączone z podstawy opodatkowania w Polsce (metoda wyłączenia z progresją), ale nadal będą mieć wpływ na wysokość stawki od zarobków krajowych. W innych sytuacjach może być konieczne wykazanie dochodów zagranicznych w PIT-28 i zapłacenie od nich podatku w kraju, z możliwością odliczenia tego uregulowanego za granicą (metoda odliczenia proporcjonalnego).

Masz pytania dotyczące podatków od wynajmu nieruchomości w Szwecji lub innym kraju UE? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne doradztwo podatkowe i usługi księgowe.